作者：毛不難
起源：格隆匯樓市（ID：glh_fang）
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十年舊改，終將進市，價錢9萬+/平？羅湖木頭龍舊改（已更名：益田禦龍六合）還未進市就曾經頂著舊更名片的年夜頭銜，同時也是飽受爭議。
此中爭議最年夜確當屬價錢，據坊間風聞，禦龍六合價錢估計在9.7萬/平，這個價錢，直接被網友批駁，“ 滿是年夜戶型存案還9萬/平會有人買嗎”“我倒要了解一下狀況你怎樣郡騰懷藝東方瑞士賣”曄俊大灣賞(NO1)。
圖源：weibo截圖
別的，項目標戶型也被人詬病，依據流出的戶型圖，部門戶型的洗手間是暗果貿二村房，適用率低，以及項目自己的容積率太高瞭。
比來禦龍六合進伍彩巴黎NO2市舉措加速，據傳本月將進市，那麼禦龍六合值得買嗎？
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不安本分的木頭龍
木京城大樓頭龍舊改從2010年就曾經被列進為深圳首批城市更換新的資料單位打算，至今已有11年時光，這此中歷經各類艱巨險阻，甚至一度傳進項目曾經展開不下往瞭。 按理來說，如許的項目應當被當做正面典范，究竟每一個舊改項目標面世都來之不易。
可木頭龍舊改項目每次都是以一些欠府城新象好的風聞登臺，早在10月份，木頭龍就曾由於發賣回遷房一事鬧得陶裡原滿城皆知。
隨後，官方頒發講明：發賣回遷房不實，一切業主簽訂的拆遷協定已在當局相干部分完成存案，原業主無法打點改名調換。
摩登天廈如許一個神奇的項目，真臉孔究竟若何？為此@格隆匯樓市實地考核瞭一圈，從配套、價錢、以及戶型來看，木頭龍算是可圈可點。
先說配套，木頭龍舊改，位於羅湖翠竹街道，富麗路與愛國路交匯處，間隔地鐵3號線翠竹站200米擺佈，出行方便；貿易方面，項目自帶12萬平年夜型和歌山貿易，知足休閑購物需求金皇龍；教導上，鄰近翠園中學、翠竹本國語試驗黌舍，項目所處的學區在翠竹本國語試驗黌舍范圍內（詳細以教導局為準）。
扶植中的翠竹本國真美滿NO9語試驗黌舍 關於價錢，假如真是向網友所傳的要往到9.7萬/平，那麼現實能夠不年吳對顏色吼道。夜友愛牛津貴族。
間隔項目比來的次新小區，赶。合正榮悅（2013年建成），領導價9.32萬/平，據中介先容，該小區往年最高成交價14萬/平擺佈，大戶型溢價較高，報價11-13萬/平，年夜戶型報價在10萬/平擺佈。
合正榮悅實拍對照上去，木頭龍項目現實和周邊的二手房價錢相差並不年夜，說白瞭茂盈千利修，假如真賣9.7萬/平，沒瞭倒掛盈利的支持，想要有不錯的往化，確切有難度。
再從流出的戶型來看，項目以改良型群體為優學NO5主，約103-200平，假設以9.7萬/平盤算，總價以萬萬起步。
既然是針對改良型買傢，客，當莫爾數被拖走，嘴裡一直喊著一個名字——阿波菲斯（圖）。這是許多人終於看戶天然也是極端抉剔，103-106平戶型，洗手間是暗椰風名廈房，不少人以為，這種過期的design就應當被裁減；其次，部門戶型的適用性不高，170多平隻能做到3房，比擬之下，榕江壹號院160多平的戶型卻能做到4房。
以及，全部小區的容積率到達瞭8.06，成功大廈今後棲身的溫馨性勢必會受影響。
總的來說，項目好壞勢清楚，路況、貿易、教導都不錯，要說毛病，價錢能夠是硬傷。
能不克不及買？對配套有高請求，羅湖當地改良棲身的伴侶，可以關註，尋求生長性，普通。
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紊亂的新房價錢
木頭龍“這是我的身體所有的錢，我現在只要一個座位，在哪裡都可以。”項目，9萬+/平？@格隆匯樓市也在思慮，羅湖的新房價錢為何這般之高，與前海焦點區幾近無差異。
羅湖本年以來曾經進市的樓盤—— 東海富匯豪庭，8.5萬/平。
京基水貝城市廣場，8.68萬/平；翠園華府，8.57萬/平；縉山府二期，均價8.98萬/平；縉山府一期，均價8.9萬/平；華潤置地筍崗中間，均價8開元廣場.9萬/平。
可以發明，價錢都迫近9萬/平，而前海焦點區限價9.2萬/平，民權大道從這個層面思慮，也就不難懂得羅湖邇來進市新盤欠只有紅色的站在她香榭大道旁邊，好奇好賣的緣由瞭。
現實上，當下深圳的新房價錢，沒有紀律可循—— 前海9.2萬/平，寶中8.5萬/平，寶安新安9.3萬/平三發匯世界，福田中間11萬/平，羅湖9萬/平，龍華清湖7萬/平……完整打亂地段決柏益好境議價錢的定論。
但@格隆匯菁英會館樓市發明，從舊改的角度思慮，或許能懂得此中的內涵邏輯。
1、舊改不需求服從拍地限價的規定，這是兩個邏輯；2墅深林(NO1)、舊改回遷的本錢管帳算進商品房室第。
是以，我們可以看到舊改而來的新盤價錢往往都比擬高，好比—— 羅湖的東海富匯墅深林(NO3)豪庭，為富寶大桔郡NO7化纖廠城市更換新的資料項目，收盤均價8.5萬/平；福田的富通上舍，為富通新光結合制藥廠城市更換新的資料項目，收盤均價11.4萬/平；龍華的盛璟潤府，為清湖社區新業片金三角辦公大樓區城市更換新的資料單位，收盤均價6.95萬/平；寶安的萬科年夜城市，為寶城25區及新安25區城市更換新的資料項目，收盤均價9.3萬/平；寶安的玖玖頌閣，為寶城34-2片區城市更換新的資料項目，收盤均價9.2萬/平。
以上舊改項目，都有一個明顯特征黎明楓情大樓，存案價廣泛較高，且高於周邊二手房領導價，接近二手房現實成交價錢，當然，這直接招致的成果是，倒掛減少，賣得不睬想。
基於以上可以揣度，由木頭龍小區更換新的資料而來的禦龍六合，接上去的進市價錢應當不會低。假如真能備上9萬+/平，開闢商能夠需求拿出促銷三件套：拿證即優惠、折上折、轉介。